В какой последовательности делать ремонт квартиры

Короткий ответ: правильная последовательность ремонта

Для капитального ремонта квартиры базовый маршрут выглядит так:

1. Обмеры, планировка, расстановка мебели и оборудования.
2. Проект электрики, сантехники, освещения, вентиляции и кондиционирования.
3. Смета, график и план поставок.
4. Демонтаж.
5. Возведение и корректировка перегородок и проёмов.
6. Замена окон и другие работы, влияющие на будущую геометрию откосов, если они предусмотрены.
7. Черновой монтаж электрики, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционеров и слаботочных сетей.
8. Проверка и фиксация скрытых работ.
9. Штукатурка, стяжка, гидроизоляция и другие мокрые процессы в последовательности, предусмотренной проектом.
10. Подготовка поверхностей и плиточные работы.
11. Покраска, обои, декоративная отделка, потолки и напольные покрытия.
12. Чистовой монтаж электрики, сантехники, дверей и светильников.
13. Установка кухни, встроенной мебели и техники.
14. Плинтусы, регулировка, устранение замечаний и финальная уборка.

Но воспринимать этот список как конвейер неправильно. Например, кухню нужно спроектировать ещё до электрики, хотя установят её почти в самом конце ремонта. Кондиционер тоже выбирают заранее: трасса и питание должны появиться до чистовой отделки.

Главное правило ремонта: следующий этап не должен заставлять разрушать уже принятый предыдущий.

До начала ремонта нужно спроектировать не стены, а будущую жизнь в квартире

Одна из самых дорогих ошибок — начать с демонтажа, а решать расположение кухни, шкафов и телевизора уже во время прокладки проводки.

До первого удара перфоратора желательно определить хотя бы:

• планировку;
• расстановку основной мебели;
• расположение кухни;
• сантехнику;
• стиральную и сушильную машины;
• кондиционеры;
• телевизоры и рабочие места;
• количество и расположение розеток;
• выключатели и сценарии освещения;
• интернет, видеонаблюдение и другие слаботочные системы;
• типы напольных покрытий;
• уровни чистого пола;
• тип потолка;
• направления открывания дверей.

Почему мебель нужно обсуждать до электрики? Потому что розетка за встроенным шкафом бесполезна, выключатель за открытой дверью неудобен, а вывод канализации невозможно свободно перемещать после укладки плитки.

Что нужно не купить, а определить заранее

Не обязательно завозить в квартиру всю чистовую сантехнику и мебель. Но необходимо знать модели или хотя бы их установочные требования.

Особенно это касается:

• ванны или душевой;
• инсталляции унитаза;
• смесителей скрытого монтажа;
• кухни;
• варочной панели и духового шкафа;
• посудомоечной и стиральной машины;
• кондиционеров;
• встроенных шкафов;
• нестандартных дверей.

Планирование закупки и физический монтаж — разные этапы.

Этап 1. Демонтаж: сначала убрать всё, что мешает новому ремонту

Во вторичной квартире капитальный ремонт обычно начинается с демонтажа:

• старых покрытий;
• ненужных перегородок;
• старой сантехники;
• изношенных труб;
• старой электропроводки;
• дверей;
• стяжки, если её состояние требует замены;
• других конструкций, предусмотренных проектом.

После демонтажа часто становится понятен реальный объём ремонта. Под отделкой обнаруживаются перепады стен, трещины, старые коммуникации, пустоты и другие дефекты, которые невозможно было нормально оценить заранее.

Поэтому разумно иметь в смете резерв на работы, необходимость которых можно определить только после вскрытия конструкций.

Важно: если ремонт связан с перепланировкой, переносом инженерных систем или вмешательством в конструкции дома, сначала нужно определить, какие действия допустимы и какие требуют проекта или согласования. Сначала юридическое и техническое решение — потом демонтаж.

Этап 2. Перегородки и проёмы формируют реальную геометрию квартиры

После демонтажа возводят новые перегородки и формируют проёмы согласно проекту.

На этой стадии уже должны быть понятны:

• размеры помещений;
• положение дверей;
• места встроенной мебели;
• санитарные зоны;
• ниши;
• технические шкафы;
• расположение крупной техники.

Именно фактическая геометрия квартиры становится основой для дальнейшей инженерии.

Здесь особенно опасна привычка «оставим примерно так, потом решим». Несколько сантиметров могут оказаться критичны для кухни, душевой, шкафа или дверного блока.

Этап 3. Окна — до окончательной отделки откосов и стен

Если окна в квартире меняются, разумно сделать это до окончательной отделки примыкающих стен и откосов.

Монтаж окна — не чистовая декоративная операция. После него необходимо восстановить примыкания, откосы и отделку вокруг проёма.

Если хорошие окна уже установлены и менять их не планируется, их нужно качественно защитить на время ремонта.

Не следует оставлять защитную плёнку производителя на профиле на неопределённый срок: используйте временную строительную защиту, рассчитанную именно на период ремонта.

Этап 4. Скрытая инженерия: самый важный этап до отделки

Теперь прокладывается то, чего после окончания ремонта почти не будет видно:

• электрические кабели;
• подрозетники и выводы;
• интернет и слаботочные линии;
• водоснабжение;
• канализация;
• отопление, если оно меняется;
• трассы кондиционеров;
• вентиляционные решения;
• тёплый пол, если предусмотрен проектом;
• закладные и усиления под тяжёлое оборудование.

Именно здесь особенно важен заранее подготовленный план мебели.

Электрика

До начала работ должны быть определены:

• розетки;
• выключатели;
• группы освещения;
• мощные потребители;
• щит;
• кухонная техника;
• кондиционеры;
• интернет;
• места телевизоров и рабочих столов.

Сначала формируется схема, потом прокладываются трассы. Добавлять розетки «по ходу» безопасно только пока стены ещё не закрыты отделкой.

Вода и канализация

Сантехнические выводы нельзя проектировать отдельно от конкретной компоновки санузла и кухни.

Особенно заранее нужно определить:

• инсталляцию;
• ванну или душевую;
• раковины;
• стиральную машину;
• посудомоечную машину;
• кухонную мойку;
• бойлер, если он предусмотрен;
• фильтры и коллекторный узел.

Для канализации важны не только координаты, но и возможность обеспечить нормальную трассировку и необходимые уклоны. Поэтому просто перенести прибор «на метр в сторону» удаётся далеко не всегда.

Кондиционирование

Ошибка, которая особенно неприятна после ремонта: вспомнить о кондиционере, когда стены уже окрашены.

Если планируется скрытая трасса, положение внутренних и наружных блоков, дренаж и питание нужно определить на черновом этапе.

Этап 5. Перед тем как что-то закрыть — это нужно проверить

Есть очень простой принцип:

Если завтра эту работу закроют штукатуркой, стяжкой, плиткой или потолком, сегодня её нужно принять.

Перед закрытием скрытых инженерных систем полезно проверить:

• соответствие проекту;
• расположение всех выводов;
• работоспособность систем;
• отсутствие повреждений;
• сантехнические соединения;
• электрические линии;
• гидроизоляцию;
• трассы кондиционеров;
• закладные;
• размеры и высоты.

Стоит сделать фотофиксацию коммуникаций с привязкой к понятным ориентирам.

Через пять лет фотография кабеля в стене может оказаться полезнее фотографии готовой гостиной: по ней будет понятно, где безопасно сверлить.

Для важных скрытых работ одной фотографии недостаточно — нужна предусмотренная технологией проверка и приёмка.

Этап 6. Штукатурка, стяжка и другие мокрые работы

После устройства основной скрытой инженерии начинается формирование ровной геометрии помещений.

В зависимости от проекта сюда входят:

• штукатурка;
• стяжка;
• локальное выравнивание;
• гидроизоляция;
• конструкции из листовых материалов;
• подготовка оснований;
• некоторые виды шумоизоляции.

Что раньше — штукатурка или стяжка?

На практике применяют разные схемы.

Часто стены сначала штукатурят, а затем выполняют стяжку: так проще не повреждать готовый пол во время мокрых работ по стенам.

Но в конкретном объекте порядок может зависеть от:

• состояния существующей стяжки;
• устройства перегородок;
• конструкции пола;
• тёплого пола;
• шумоизоляции;
• выбранной технологии.

Поэтому полезнее контролировать не формальный номер этапа, а зависимость:

к чистовому покрытию пола нельзя переходить, пока не завершены грязные работы над ним и основание не готово по требованиям выбранного покрытия.

А электрика — до штукатурки или после?

Это один из самых спорных вопросов ремонта.

Типовая схема капитального ремонта предполагает прокладку основных скрытых электрических трасс до штукатурных и отделочных работ. Некоторые бригады сначала выводят стены в точную плоскость, а затем выполняют часть штроб и устанавливают подрозетники относительно готовой геометрии.

Вторая схема сама по себе не делает ремонт автоматически плохим, но означает дополнительное штробление уже выровненных стен.

Поэтому правильный вопрос звучит не «как делают все», а:

Как эта операция предусмотрена проектом и технологией конкретного объекта и не заставит ли следующий этап разрушать предыдущий?

Этап 7. Гидроизоляция и плитка

В санузлах и других предусмотренных проектом зонах выполняют гидроизоляцию, после чего переходят к облицовке.

До плитки должны быть окончательно определены:

• сантехнические выводы;
• инсталляции;
• трапы;
• скрытые смесители;
• люки доступа;
• электрические выводы;
• габариты ванны или душевой.

Перед закрытием гидроизоляции и коммуникаций нужно выполнить предусмотренный контроль.

Менять концепцию душевой после облицовки — уже не дизайнерская корректировка, а переделка.

Этап 8. Подготовка стен и потолков под финиш

После тяжёлых мокрых и инженерных работ поверхности готовят под выбранный вид отделки.

Требования к стене под:

• плитку;
• обои;
• матовую краску;
• тёмную краску с боковым светом

могут заметно различаться.

Поэтому уровень подготовки следует определять не словами «сделайте идеально», а будущим покрытием и требованиями его производителя.

Особенно важно не торопить высыхание оснований только ради календарного срока.

Этап 9. Чистовая отделка

Теперь начинается то, что останется видно:

• плитка;
• окраска;
• обои;
• декоративные покрытия;
• чистовой потолок;
• напольные покрытия.

Популярное правило «ремонт всегда идёт сверху вниз» полезно лишь как подсказка.

На практике порядок зависит от материалов. Например, натяжной потолок устанавливается поздно, хотя находится выше всех остальных поверхностей. А дорогой готовый пол стараются укладывать только тогда, когда большинство пыльных и мокрых процессов уже закончено.

Поэтому более точное правило:

сначала потенциально разрушающие и загрязняющие операции, затем чувствительные чистовые поверхности.

Этап 10. Чистовая электрика и сантехника

После отделки устанавливают:

• розетки;
• выключатели;
• рамки;
• светильники;
• смесители;
• унитаз;
• раковины;
• душевое оборудование;
• другую чистовую сантехнику.

Но выводы для всего этого, разумеется, должны были появиться намного раньше.

Это хороший пример всей логики ремонта:

спроектировать — рано, подготовить — на черновом этапе, установить — поздно.

Этап 11. Межкомнатные двери

С дверями важно разделять три события:

1. выбрать конструкцию;
2. выполнить точный замер;
3. установить.

Тип двери и требования к проёму нужно понимать заранее.

Точный замер выполняют тогда, когда уже можно достоверно определить размеры проёма и уровень чистого пола.

Сам монтаж обычно относят к поздним стадиям ремонта, чтобы не испортить полотна грязными работами.

Особенно заранее нужно планировать:

• двери скрытого монтажа;
• раздвижные системы;
• пеналы;
• нестандартные проёмы;
• полотна до потолка.

Для них стандартное правило «двери в самом конце» может быть слишком упрощённым: часть конструкции закладывается значительно раньше.

Этап 12. Кухня и встроенная мебель

Кухня хорошо показывает, почему ремонт нельзя воспринимать как линейный список.

До ремонта или в начале

Нужно определить:

• планировку кухни;
• положение техники;
• мойку;
• варочную поверхность;
• вытяжку;
• холодильник;
• посудомоечную машину;
• основные размеры.

Эти решения определяют электрику, воду, канализацию и вентиляцию.

После формирования точной геометрии

Выполняется окончательный контрольный замер под изготовление мебели.

Ближе к окончанию ремонта

Устанавливаются:

• корпуса;
• столешница;
• фасады;
• техника;
• фурнитура.

То есть кухня присутствует в графике ремонта почти от первого до последнего этапа, хотя физически появляется в квартире в самом конце.

Что проектировать, заказывать и устанавливать — три разных графика

Именно этот параллельный график чаще всего отличает организованный ремонт от постоянных остановок.

Какие этапы нельзя принимать только «на глаз»

Особое внимание нужно уделить тому, что после окончания ремонта окажется недоступно.

До закрытия проверяют как минимум:

• разводку воды;
• соединения;
• канализацию;
• электропроводку;
• гидроизоляцию;
• тёплый пол;
• трассы кондиционирования;
• закладные;
• геометрию оснований.

Фотофиксация полезна, но она не заменяет предусмотренные для соответствующих систем испытания.

Критичный вопрос заказчика на каждом этапе:

Что завтра станет невозможно проверить без разрушения отделки?

Вот это и нужно принять сегодня.

Что выбрать в разных ситуациях

Новостройка без отделки

Обычно маршрут выглядит так:

проект → перегородки → инженерия → мокрые процессы → подготовка поверхностей → чистовая отделка → оборудование → двери → мебель.

Демонтажа мало, зато особенно важно заранее согласовать все инженерные выводы.

Вторичная квартира с капитальным ремонтом

Здесь добавляется полноценный нулевой цикл:

проект → демонтаж → обследование открывшихся конструкций → корректировка сметы → перегородки → инженерия → черновая отделка → чистовая отделка → оборудование и мебель.

Риск скрытых дополнительных работ выше, чем в новой квартире.

Косметический ремонт

Если не меняются планировка и инженерные системы, схема значительно короче:

защита сохраняемых поверхностей → демонтаж старой отделки → локальный ремонт оснований → подготовка → чистовая отделка → чистовой монтаж → уборка.

Но косметический ремонт не должен маскировать проблемы труб, проводки, влажности или основания, которые требуют более серьёзного вмешательства.

Что учитывать в Крыму

Сама технологическая последовательность ремонта в Крыму не становится другой. Искусственно придумывать для региона отдельную «крымскую схему» не нужно.

Но есть несколько практических моментов.

Кондиционирование лучше решить заранее

Для многих квартир кондиционер является регулярно используемой системой. Если нужны скрытые трассы, их проектируют вместе с другой инженерией, а не после покраски стен.

Летом нужно следить не только за сроками, но и за условиями отделочных работ

Жаркая квартира с закрытыми окнами не означает, что штукатурка, шпаклёвка, краска или другие материалы автоматически высохнут «ещё лучше и быстрее».

Необходимо соблюдать температурно-влажностные условия конкретного материала и технологические паузы.

Солнце стоит учитывать ещё при выборе отделки

Если помещение сильно нагревается или получает много прямого солнца, это желательно учитывать при выборе покрытий, мебели, стекла и систем затенения ещё на этапе проекта, а не пытаться исправлять после окончания ремонта.

Где можно сэкономить, а где не стоит

Экономить можно на переделках

Самая полезная экономия — решить на бумаге то, что дорого менять в бетоне.

Помогают:

• точный план мебели;
• ведомость сантехники;
• схема электрики;
• график поставок;
• заранее выбранные уровни пола;
• согласованные проёмы;
• один утверждённый комплект решений.

Не стоит экономить на проверке того, что станет скрытым

Не лучший объект для экономии:

• электрика;
• сантехнические соединения;
• гидроизоляция;
• подготовка оснований;
• испытания инженерных систем;
• фиксация скрытых коммуникаций.

Красивую розетку потом можно заменить за час.

Провод в стене или протечку под плиткой — уже нет.

Типичные ошибки в последовательности ремонта

Начать демонтаж без проекта

Кажется, что решения можно принимать позже. Но уже при возведении перегородок и инженерии выясняется, что неизвестно, где будет мебель и техника.

Сначала купить материалы, потом подумать о конструкции

Дорогая сантехника или дверь не всегда подходит под уже выполненный проём или выводы.

Поздно заняться кухней

Кухонный проект появляется после электрики — и розетки, вода, вытяжка и техника перестают совпадать с мебелью.

Закрыть трубы и кабели без проверки

Ошибка обнаруживается тогда, когда для её устранения уже приходится разрушать отделку.

Поторопить мокрые процессы

Внешне сухая поверхность ещё не означает готовность основания под следующий материал.

Уложить чувствительное напольное покрытие слишком рано

После этого каждый следующий мастер превращается в угрозу новому полу.

Оставить заказные изделия на конец

Выясняется, что дверь, кухня или мебель изготавливаются несколько недель, и полностью готовая квартира стоит без возможности завершить ремонт.

Коротко: что выбрать

Если убрать все детали, последовательность ремонта можно свести к пяти правилам:

1. Сначала спроектировать квартиру целиком.
2. Сделать и проверить всё, что окажется скрытым.
3. Закончить грязные и мокрые процессы до чувствительной чистовой отделки.
4. Заказные изделия планировать раньше, чем понадобится их монтаж.
5. Не переходить к следующему этапу, пока предыдущий не принят.

Это важнее любого универсального списка из двадцати пунктов.

Хорошо организованный ремонт — не тот, где все мастера работают одновременно. Это ремонт, где каждый следующий мастер получает подготовленный результат предыдущего и не вынужден ничего переделывать.

См. также раздел «Ремонт», где материалы Дом92 собраны по этапам принятия решения.